Lagom är bäst, Bolund!

Eller vad Flygets APC lär oss om Bostadskrisens ABC.

Analys och väl avvägd kyla v/s yvighet, dramatik och känslor.

“Dj—ar, dj—ar, dj–ar!” Hörs när testflygplanet kraschar.

Filmklippet har visats om och om igen, men det intressanta sker just innan. Se sekvensen omedelbart innan.

Dessa tilltagande svängningar, PIO, av Piloten Inducerade Oscillationer, skapas genom en kedja av APC, Aircraft Pilot Coupling, -händelser.

Detta är en bra metafor för svensk politik och politisk debatt att det som givits spridning i allmänheten och som vi minns är mediaklippet av testplanet med:

1. Konsekvensen – kraschen då flygplanet tumlar runt på marken.

2. Känsloyttringen

Men inte sekvensen innan med:

3. Orsaken till haveriet och

4. Saklig analys av detta.

Ett gripenplan är av naturen instabilt. Detta plan har lyftkraftscentrum framför tyngdkraftscentrum vilket gör att det vill svänga. Jag brukar likna uppgiften att styra det vid att kasta en dartpil stabilt genom luften, med fenorna först.

Tidigare flygplan har vi byggt stabila, de fick man tvinga till en sväng. Gripen får man kontinuerligt tvinga att inte svänga med hjälp av snabba och små datorkontrollerade roderutslag. Instabila farkoster har en inbyggd förmåga att komma i självsvängning, det är fallet med släpkärror som på motsvarande vis har tyngdpunkten bakom hjulaxeln. De vill börja wobbla.

När man framför ett fordon som börjar wobbla är det ofta förekommande att de styrutslag man gör förstärker denna wobbling, genom att man överkompenserar eller ger utslag i fel fas. I fallet med gripenplanet finns det inbyggt i systemet att automatiskt kompensera svängningar och skapa stabilitet, om då piloten gör samma kompensation så kan det bli för mycket åt andra hållet och systemet kommer i svängning.

Härvid är en viktig sak att notera att:

  • Olika piloter fungerar olika bra med olika styrsystem.
  • Vissa personer ska inte vara pilot alls och
  • Vissa system och situationer är sämre/svårare att hantera.

Piloter och politiker styr komplexa system

Ett gripenplan är ett komplext system som påverkas av omgivningen, det har en pilot.

Ett lands ekonomi är också ett komplext system som samverkar med omgivningen, det har politiker.

Vad är då nationalekonomins motsvarighet till det riskfyllda och svåra uppdraget att styra instabila stridsflygplan, så de följer en av piloten/politiken önskad stabil väg mot målet?

Riksbanken är svaret på spåren i citatet nedan. 2017-11-22.

En långsammare ökning av hushållens skuldsättning behövs för stabiliteten

Hushållens höga och stigande skuldsättning utgör i nuläget den största risken för svensk ekonomi. Det är därför viktigt att förslaget om skärpt amorteringskrav kommer på plats. Det är också viktigt med åtgärder inom bostads- och skattepolitiken som ökar motståndskraften i hushållssektorn och minskar riskerna. En mer dämpad prisökningstakt på bostäder bidrar till en mer stabil utveckling på bostadsmarknaden och en långsammare ökning av hushållens skulder.

-Skapa robusta, stabila, hushållsekonomier, vill jag sammanfatta svaret på frågan med.

Men tre saker står ut i Riksbankens citat.

1. Beslutet om skärpt amorteringskrav. Är egentligen ett skärpt skuldkvotskrav från 1/3.

2. Man önskar därigenom få en mer dämpad prisökningstakt. Men nu faller redan priserna. Manövern som tänktes ut under en prisuppgång exekveras nu för sent, i fel fas.

3. Det är viktigt att öka motståndskraften i hushållssektorn och minska riskerna. Ja, men som vi vet av PIO så är en risk att överkompensera. Att vara så oroad över den höga nivån, att man orsakar en alltför brant dykning.

PID, (P)osition, (I)ntegral och (D)erivata.

Ännu en TBF, trebokstavsförkortning, suckar nog läsaren. Men eftersom vi talar om politikers och piloters styr- och reglerteknik så är det bra begrepp att reflektera över. Man skapar en kontrollerad stabil, reglering av ett system genom att beakta alla de tre aspekterna beroende på reglersystem viktar man de tre parametrarna olika.

Man styr i styr- och reglerteknikens värld så att säga med en optimerad mix av blick både framåt, bakåt och på nuläget. För att få smidighet, följsamhet och stabilitet utan oscillationer och nå till sitt bör-värde. P, I och D, alla tre – ingen glömd – för att ha kontroll.

Översatt till bostadsmarknaden måste man beakta både nivån på nya bolån/bopriser,volym på de de befintliga hushållens skuldsättning/värden och trenden för nya bolån/bopriser.

Riksbankens novemberambition var “en mer dämpad prisökningstakt”. Man vill fortsätta försiktigt upp!

Det de föreslår i citatet ovan är att efter en lång tid av brant prisuppgång (I) och på en mycket hög prisnivå (P), med redan i allt snabbare takt fallande (D) bostadspriser och kollapsande prisförväntningar åstadkomma en “mer dämpad ökning” genom en åtgärd som samtliga bedömare är övertygade om kommer innebära lägre priser än annars.

Vi tar en liknelse med flygplanet igen. Även om man länge klättrat, I, nu är högt upp, P, och vill nedåt så kan det vara bra att lyfta nosen lugnt och fint. Det är om D, lutningen, redan är ställd på störtdykning. Annars överkompenserar man och då kraschar man rakt i backen. Än mer nedåtroder är alltså inte alltid rätt åtgärd bara för att man är högt upp.

Det tycks vara uppenbart att man styr genom att se i backspegeln och i kupén, men utan att blicka framåt. Att man överkompenserar och bringar trenden mer nedåt, fastän man önskar den svagt uppåt.

Finansinspektionen

Äras den som äras bör, det var minister Bolund (mp), som utan att gjort en analys av konsekvenserna gav klartecken till åtgärden 30/11 efter att 13/11 utlovat en analys av förslagets konsekvenser. 1&2 men inte 3&4 ser vi här igen spelas ut. Man nöjer sig i (mp) med ord och spontana styrutslag samt ord av känslor efteråt när det kraschat.

Men, Hej!

Det svänger ju, katten.

Som att ha en känslostyrd spastiker vid styrrodret ständigt blickandes akterut.

Men var är analysen, Bolund? Vad blir konsekvenserna? Vart tar oss detta styrutslaget?

Finansinspektionen som mejslat fram förslaget för ett intressant resonemang på sin Frågor och Svar sida om skuldkvotskravet, vilket kallas för skärpt amorteringskrav.

De hävdar där att styrningen nedåt, fastän priset redan faller mer än önskat, är motiverat av att åtgärden är strukturell/systematisk den ska alltså påverka nivån långsiktigt och dess syfte är inte att påverka lutningen/förändringen kortsiktigt.

Påståendet är häpnadsväckande och kontrafaktiskt, liksom blint eller frikopplat från förslagets faktiska effekt i närtid i aktuellt läge, men är inte det enda udda påståendet:

Finansinspektionen hävdar dessutom att endast en liten del av hushållen berörs och att effekten är liten.

Det är också kontrafaktiskt, eller i vart fall oinitierat i det att upplösningen är för låg. Finansinspektionens och Riksbankens motsvarigheter i Danmark och Norge har fokuserat på sina större städer i vad avser att säkra finansiell stabilitet. Det är där det rasar när det rasar. Det var där den stora kraschen skedde även i Sverige på nittiotalet.

Jag har gjort detta diagram, nedan, på hushållen i kommunen Stockholms skuldsättningskvot. Data är från riksbankens insamling av underlag från de åtta största långivarna. (I uppgifter om skuldkvot brukar inte den i storstadsområdena kraftigast ökande studieskulden till CSN ingå.)

Riksbanken och FI gör båda den uppenbara observationen att skuldkvoten är heterogen. Storstadsområdena, där Stockholm utmärker sig, står ut med mycket höga skuldkvoter. Även internationellt sett är skulderna mycket höga i förhållande till inkomsterna.

Men ingen av dem djupanalyserar hur våra storstäder ser ut. Och vilka effekter styrmedlen får där. Man gör sina åtgärder utifrån ett nationellt genomsnitt. Det är djupt olyckligt.

Diagrammet visar att av de skuldsatta hos de åtta största bolånegivarna i Stockholm så har en bra bit över hälften av hushållen ett lån som är 4 ggr större än inkomsten, samt att denna andel ökar. Där är merparten av hushållen nu berörda av skuldkvotskravet om max 4,5 ggr inkomsten i skuld ifall de tecknar om lån. På samma vis är merparten av nytecknade lån för nya bostäder berörda i denna region.

Om Finansinspektionen inte säger sig ha syftet och heller inte själva vill tro att detta skarpare krav på merparten av de berörda i en region inte påverkar trenden i stunden nedåt. Så är det nog så de ser saken, men för den skull inte sant. De säger att de tror sig påverka årligen knappt en procent av bolånen med åtgärden, men där det har skadlig effekt och riskerna är som störst – där fallet redan sker – så slår de alltså mot merparten av hushållen.

  • Olika piloter fungerar olika bra med olika styrsystem.
  • Vissa personer ska inte vara pilot alls och
  • Vissa system och situationer är sämre/svårare att hantera.

I denna tro och i denna överkompensation så exekverar Finansinspektionen en mycket farlig åtgärd. De studerar backspegeln, positionen, och mest av allt omgivningen hur det gått för andra delar av Sverige och riket i genomsnitt. Men de har inte nog uppmärksamhet på vart Stockholm är på väg.

SEBs boprisindikator. Förväntningarna styr priser. I Stockholm störtdyker de.

Nittiotalskrisen och nu Bolundskrisen.

Sedan nittiotalskrisen ebbat ut och räntor började sjunka år 1996 så har förändringarna på ränta (lägre nu), fastighetsskatt(lägre) och amorteringskultur(lägre) ökat fastighetspriserna med ca tre gånger. Priserna på bostadsrätter har under samma period ökat med ca sex gånger.

Den del av prisökningen för bostadsrätter som är dubbelt så hög som fastigheter sedan dess är en bubbla driven av prisökningsförväntningar som bör kollapsa nu och ökningen i övrigt är till hälften inte skyddad av motsvarande ökning i disponibel inkomst utan sårbar för förändringar av ev fastighetsskatt, för de ökande räntorna vi nu ser och amorteringskravet för de (merparten Stockholmare) med hög skuldkvot som kommer 1/3 2018, samt annan påverkan på hushålls disponibla inkomster som ökad skatt, lägre reallöne/produktivitetsökningar och ökande konsumentpriser.

Varje sådan trend som en gång pumpat upp priserna går nu åt andra hållet. Dessa trender har därmed potential att utradera allt det som ej motsvaras av inkomstökning, dvs 3/4 delar av bostadsrättsprisuppgången sedan -96 och halva fastighetsprisuppgången. Bolunds politik förstärker den rörelsen ytterligare, det är definitivt inte det som behövs. Det är som att vädra mitt i vintern.

Bostadsmarknaden brukar uppvisa trettioårscykler. Så vad hände för trettio år sedan?

Nittiotalskrisen Bolundskrisen
En längre tid har bopriser ökat kraftigt. En längre tid har bopriser ökat kraftigt.
Ränteavdragen sänks 90/91 i fel fas Amorteringskrav införs 16 och skärps i fel fas 18.
17 maj -90 konsensus att priser bör ned 30-40% Sedan 2017 har de flesta förstått att priset bör ned
Räntor ökar Räntor ökar
Bostadspriserna faller kraftigt i Stockholm Bostadspriserna faller kraftigt i Stockholm
Lång lågkonjunktur / recession 91–94. Risk för lång lågkonjunktur 18–.

Lagom är bäst. Winter is coming.

Avkylande effekter

Sedan vi senast hade en konjunkturnedgång föranledd av global påverkan, med en mycket duglig pilot vid spakarna som heter Anders Borg, så har Finansinspektionen redan gjort flera åtgärder för att stabilisera:

• FI införde 2010 en begränsning av lån med bostaden som säkerhet på 85 procent av bostadens värde, det så kallade bolånetaket.

• För att säkerställa att bankernas interna modeller inte underskattar kreditrisken i bolåneportföljerna och eftersom bankerna inte heller tar hänsyn till de så kallade systemrisker som bolånen medför höjde FI riskviktsgolvet för bolån i två steg 2013 respektive 2014 från cirka 5 till 25 procent.

• För att stärka bankerna infördes nya kapitalkrav i enlighet med nya regleringar inom EU. Kraven syftar till att öka bankernas motståndskraft i kris.

• Den kontracykliska bufferten beslutades i september 2014, med ett buffertvärde på 1 procent från och med september 2015. Den 22 juni 2015 beslutade FI att den kontracykliska bufferten skulle höjas till 1,5 procent från och med juni 2016. I mars 2016 beslutade FI att återigen höja bufferten till 2 procent, vilket kommer att gälla från den 19 mars 2017.

• FI har i samråd med Svenska Bankföreningen verkat för att bankernas kunder ska erbjudas individuella amorteringsplaner i samband med att man tar ett bolån från och med 2014 (rekommendation numera inte i bruk).

• FI har under våren 2016 haft samtal med cheferna för de åtta största bankerna och påtalat vikten av att skuldkvoterna inte ökar ytterligare.

• FI införde ett amorteringskrav från den 1 juni 2016.

Alla dessa åtgärder är införda under en konjunkturtopp, som kan liknas vid sommarhalvåret, de har effekten att de kyler av. Hur mycket det kyler och dess samlade effekt i en konjunkturnedgång är ännu inte prövat. Till denna lista, nu:

  • Skuldkvotskravet det så kallade skärpta amorteringskravet träder i effekt den 1 Mars i år. Tillfället kunde inte vara sämre valt. Verktyget slår med precision mot den plats i samhällsekonomin där prisfallet och riskerna redan är som störst. Vid en tidpunkt då förväntningar och priser redan rasar.

Nu vänder en mängd trender, faktiskt varje större sådan som förklarar bostadsprisernas tjugoåriga uppgång med möjligt undantag av fastighetsskatten/-avgiften. Vintern kommer, det är då helt fel läge för ytterligare avkylning. Alla dessa trender gör att de pengar hushållen förmår lägga på räntor framöver begränsas:

  • Ökande räntor
  • Höjda konsumtionsskatter
  • Försämrade jobbskatteavdrag
  • Lägre inkomst och produktivitetsökningar framgent
  • Sjunkande konjunktur
  • Ökande amorteringskultur
  • Demografiska utmaningar som driver upp skatter
  • Försämrade Rut/rot avdrag
  • Ökande konsumentpriser, även känt som inflation.

Vår nuvarande pilot, Bolund med andrepilot Magdalena Anderson, tycks sakna förståelse för dessa bakomliggande orsaker till vad som driver fastighetspriser. De höjer skatter och de höjer amorteringar. Deras åtgärder är i helt fel fas.

Inflationsmålets effekt på högbelånade hushåll vid ökad inflation.

Till denna perfekta storm ska tilläggas att Riksbanken nyligen formellt aviserat att deras inflationsmål numera officiellt inte omfattar räntekostnader. Man styr numera KPIF mot 2% inte KPI mot 2%.

Det är ett annat sätt att uttrycka att Riksbanken inte avser ens försöka att dämpa de hushållsutgifter som beror på räntehöjningar. Däremot är repo-räntehöjningar deras effektivaste verktyg för att hålla ned resten av inflationen. Ironiskt nog driver samma repo-räntehöjningar upp de rörliga bostadslånen.

När, som nu, KPIF klättrar blir inflationsmålet en accelerator. Den lägger då ränteökningar ovanpå de andra kostnadsökningarna. Det slår dubbelt mot högbelånade hushåll.

Kommentarer:

Kommentera